tirsdag 27. juni 2017

Ingen fest for festerne

Høyesterett bør fratas oppgaven med å definere «rimelig avkastning».

I følge DN økte festeavgiften til Nannestad kommune fra 200 000 til tre millioner. Grunneier var Opplysningsvesenets fond (OVF). Men kommunen får ikke dekket inn dette fordi den fremfester til privatboliger, hvor avgiften ikke kan overstige tolv tusen per mål. For kommuner og næringsliv finnes derimot ingen øvre grense.

Nannestad kommune er dermed en av de mange som må betale en særegen og høyst vilkårlig kirkeskatt til OVF. Årsaken er Høyesteretts generøse definisjon av «rimelig avkastning».

Først bør kanskje nevnes at en «fester» i denne sammenhengen ikke har noen ting å gjøre med hyppig deltakelse på sosiale arrangementer. Festeren er den som leier tomten av grunneieren. Festeren vil vanligvis eie en bygning som står på tomten, og er dermed låst inne i et kontraktsforhold til grunneier.

Leien justeres ved angitte intervaller, gjerne hvert 25. år. Da beregnes markedsverdien på tomten, og leien settes til en prosentsats av markedsverdien. Prosentsatsen skal gi en «rimelig avkastning» men er dessverre satt alt for høyt. I en dom fra 2014, hvor jeg også var sakkyndig for én av partene, ble forventet avkastning på investeringer med lav risiko i praksis satt til 6,5 prosent, inkludert prisstigning.

Høyesteretts optimistiske forventninger sammenfaller, kanskje ikke tilfeldig, med oljefondets avkastningsmål. Men oljefondet tar høy risiko, både i obligasjon- og aksjeporteføljene, fordi de har et evighetsperspektiv. Og selv med betydelig risiko sliter oljefondet med å nå målet.

De faste stabile inntektene fra festeavgifter er derimot så godt som risikofrie, i alle fall mellom hver markedsjustering. Da er det urimelig å kreve høyrisikoavkastning fra festerne.

OVF kunne i prinsippet lånt penger i pengemarkedet med pant i festeinntektene og tomtene. Slike obligasjoner ville vært tilnærmet risikofrie, så med anslagsvis 2,5 prosent lånerente ville dette gitt en pen risikofri avkastning på fire prosent i året. Høyesterett har altså gitt OVF og andre grunneiere en rett til å trykke penger.

OVF har selv uttalt at siden markedsverdien bare justeres hvert 20. eller 25. år, så får festerne en rabatt ettersom leien er konstant og ikke justeres for prisstigning i perioden. Dette er ikke riktig. Renten som grunneierne får ta, inkluderer prisstigning.

La oss si at festerne betaler 6,5 prosent av et fast beløp i evig tid, mens den reelle kapitalkostnaden bare er 2,5 prosent. I så fall tilsier regneregelen vår for slike uendelige inntekter at kontraktens verdi er 6,5 %/2,5 % = 2,6 ganger markedsverdien.

I tillegg kommer fremtidige oppjusteringer av markedsverdien hvert 25 år. Med dagens rentesatser er altså festerne tvunget til å reelt sett betale flere ganger tomtens markedsverdi til OVF og andre grunneiere. Ingen som er vel bevart vil velge en slik festekontrakt frivillig.


I et intervju med Nordlys avslører Eiendomsdirektør i OVF Anne Stine Eger Mollestad hvordan fondet tenker. De ønsker ikke å selge Folkeparken i Tromsø til kommunen fordi «ved salg må hele salgssummen legges til fondets grunnkapital, og vi kan kun bruke avkastningen. Festeavgiften fra Tromsø kommune vil være høyere enn avkastningen, noe som betyr at vi taper inntekter ved salg.»

OVF sier altså at når de kan velge mellom 6,5 prosent rente på festekontrakten og kanskje 2,5 prosent i kapitalmarkedet, ja da velger de førstnevnte. Jeg kan forstå OVF, men jeg forstår ikke Høyesterett som har gjort dette mulig.

Løsningen er ikke å fjerne grunnlovsbeskyttelsen til OVF, som hindrer departementet å instruere fondet. Løsningen er at slike renter med jevne mellomrom må fastsettes av et ekspertutvalg nedsatt av Regjeringen, i stedet for av Høyesterett.

Siden det nominelle rentenivået kan variere betydelig over tid, vil en slik løsning gi en fleksibilitet som Høyesterettsavgjørelser ikke har. Dette vil også sikre at kapitaliseringsrenten fastsettes av eksperter med innsikt i saken.