onsdag 8. mars 2017

Boligspekulantene er nyttige

Finansdepartementets svar på galopperende boligpriser er å sette hindringer i veien for nye boligprosjekter.

Boligprisene stiger fordi det bygges for få boliger. Dette er finansdepartementet forståelig nok bekymret for. Departementet har derfor funnet ut at det er en god idé å gjøre det enda vanskeligere å bygge boliger.

Rett før jul bestemte regjeringen at det skal kreves minimum førti prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, men bare i Oslo. For resten av landet forblir kravet femten prosent. Tiltaket skal ramme kyniske boligspekulanter som driver opp prisene i boligmarkedet.

Problemet er bare at på sikt gir spekulanter lavere og ikke høyere boligpriser. Før et byggeprosjekt kan igangsettes krever banken at de fleste enhetene må være solgt. Desto flere spekulanter, desto enklere er det å forhåndsselge boenheter. Spekulantene bidrar dermed til økt boligbygging. Flere boliger er sannsynligvis det mest effektive bidraget til lavere boligpriser.

Men boligspekulanter er takknemlige syndebukker. De er utspekulerte, kanskje til og med ganske griske, og de svarer ikke tilbake. Siden innstrammingen har det ikke vært et eneste leserbrev i norske aviser undertegnet «boligspekulant».

At myndighetene setter krav til egenkapital generelt er forståelig. Når gjelden blir for høy kan en liten renteendring føre til at boligeierne får problemer med å betjene lånene sine. Som finanskrisen viste kan resultatet bli at bankene går over ende.


Men når tiltakene spesialsys for å ramme boligspekulanter så er myndighetene på ville veier. For det første har slike innstramminger som nevnt helt motsatt effekt på prisene på sikt. For det andre er Finanstilsynets boligprisbesettelse et blindspor. Joda, det er en sammenheng mellom boligpriser og kredittvekst. Men la oss ta et kontrollspørsmål; ville Finanstilsynet vært mer fornøyd om kredittveksten hovedsakelig gikk til forbruksgjeld og ikke boligkjøp? Svaret er nok nei.

Hovedproblemet er altså kredittveksten, ikke boligprisveksten. En generell regel om krav til egenkapital er sannsynligvis et ganske godt tiltak mot kredittvekst. Det vil kanskje også dempe boligprisveksten.

Men når departementet iverksetter tiltak rettet mot boligspekulantene spesielt, så ligner det mer på et moralistisk prosjekt mot bolighaier i Oslo enn et veloverveid tiltak for å begrense kredittveksten.

Hva er nå egentlig de faglige argumentene for at kjøp av sekundærbolig er mer risikabelt enn kjøp av primærbolig? Finnes det data som støtter at eiere av sekundærboliger tåler renteøkning dårligere enn de som bare eier sin primærbolig? Dersom investeringer i sekundærboliger faktisk er mer risikabelt, hvorfor gjelder reglene kun for sekundærboliger i Oslo?

Den vanvittige utviklingen i boligmarkedet de siste årene skyldes en kombinasjon av lave renter og boligunderskudd. Det er ingen god grunn til å tro at problemene først og fremst skyldes spekulanter. Figuren viser at om osloborgerne skulle bodd like romslig som i år 2000, måtte vi satt rundt 80 000 av dem på gata. Boligunderskuddet er løst ved at antall personer per bolig har økt fra 1,8 til 2. Noe av dette kan nok tilskrives at innvandrere bor tettere, men det viser også at det bygges for få boliger. Oslo kan ikke fortsette å løse boligproblemene ved å presse flere personer inn i hver bolig. Å lage spesialordninger for Oslo som hindrer finansiering av flere boliger virker derfor lite hensiktsmessig.

Saken har selvsagt vært ute på høring. I flere høringssvar ble det argumentert med at innstrammingen ville ramme finansieringen av nye boligprosjekter. Departementet valgte å ignorere advarslene.














Antall person uten bolig dersom osloborgerne skulle bodd like romslig som i 2000.
Figuren viser akkumulert differanse mellom befolkningsøkningen og veksten i husrom i Oslo kommune dersom antall personer per bolig skulle holdt seg konstant på 2000-nivå (1,8 personer per bolig). Kilde: SSB.