onsdag 8. mars 2017

Boligspekulantene er nyttige

Finansdepartementets svar på galopperende boligpriser er å sette hindringer i veien for nye boligprosjekter.

Boligprisene stiger fordi det bygges for få boliger. Dette er finansdepartementet forståelig nok bekymret for. Departementet har derfor funnet ut at det er en god idé å gjøre det enda vanskeligere å bygge boliger.

Rett før jul bestemte regjeringen at det skal kreves minimum førti prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, men bare i Oslo. For resten av landet forblir kravet femten prosent. Tiltaket skal ramme kyniske boligspekulanter som driver opp prisene i boligmarkedet.

Problemet er bare at på sikt gir spekulanter lavere og ikke høyere boligpriser. Før et byggeprosjekt kan igangsettes krever banken at de fleste enhetene må være solgt. Desto flere spekulanter, desto enklere er det å forhåndsselge boenheter. Spekulantene bidrar dermed til økt boligbygging. Flere boliger er sannsynligvis det mest effektive bidraget til lavere boligpriser.

Men boligspekulanter er takknemlige syndebukker. De er utspekulerte, kanskje til og med ganske griske, og de svarer ikke tilbake. Siden innstrammingen har det ikke vært et eneste leserbrev i norske aviser undertegnet «boligspekulant».

At myndighetene setter krav til egenkapital generelt er forståelig. Når gjelden blir for høy kan en liten renteendring føre til at boligeierne får problemer med å betjene lånene sine. Som finanskrisen viste kan resultatet bli at bankene går over ende.


Men når tiltakene spesialsys for å ramme boligspekulanter så er myndighetene på ville veier. For det første har slike innstramminger som nevnt helt motsatt effekt på prisene på sikt. For det andre er Finanstilsynets boligprisbesettelse et blindspor. Joda, det er en sammenheng mellom boligpriser og kredittvekst. Men la oss ta et kontrollspørsmål; ville Finanstilsynet vært mer fornøyd om kredittveksten hovedsakelig gikk til forbruksgjeld og ikke boligkjøp? Svaret er nok nei.

Hovedproblemet er altså kredittveksten, ikke boligprisveksten. En generell regel om krav til egenkapital er sannsynligvis et ganske godt tiltak mot kredittvekst. Det vil kanskje også dempe boligprisveksten.

Men når departementet iverksetter tiltak rettet mot boligspekulantene spesielt, så ligner det mer på et moralistisk prosjekt mot bolighaier i Oslo enn et veloverveid tiltak for å begrense kredittveksten.

Hva er nå egentlig de faglige argumentene for at kjøp av sekundærbolig er mer risikabelt enn kjøp av primærbolig? Finnes det data som støtter at eiere av sekundærboliger tåler renteøkning dårligere enn de som bare eier sin primærbolig? Dersom investeringer i sekundærboliger faktisk er mer risikabelt, hvorfor gjelder reglene kun for sekundærboliger i Oslo?

Den vanvittige utviklingen i boligmarkedet de siste årene skyldes en kombinasjon av lave renter og boligunderskudd. Det er ingen god grunn til å tro at problemene først og fremst skyldes spekulanter. Figuren viser at om osloborgerne skulle bodd like romslig som i år 2000, måtte vi satt rundt 80 000 av dem på gata. Boligunderskuddet er løst ved at antall personer per bolig har økt fra 1,8 til 2. Noe av dette kan nok tilskrives at innvandrere bor tettere, men det viser også at det bygges for få boliger. Oslo kan ikke fortsette å løse boligproblemene ved å presse flere personer inn i hver bolig. Å lage spesialordninger for Oslo som hindrer finansiering av flere boliger virker derfor lite hensiktsmessig.

Saken har selvsagt vært ute på høring. I flere høringssvar ble det argumentert med at innstrammingen ville ramme finansieringen av nye boligprosjekter. Departementet valgte å ignorere advarslene.














Antall person uten bolig dersom osloborgerne skulle bodd like romslig som i 2000.
Figuren viser akkumulert differanse mellom befolkningsøkningen og veksten i husrom i Oslo kommune dersom antall personer per bolig skulle holdt seg konstant på 2000-nivå (1,8 personer per bolig). Kilde: SSB.  

mandag 6. februar 2017

Feilinformasjon fra Statens Vegvesen.

Tromsø kommunes beslutning om å gå for 15 bomstasjoner spredt rundt i Tromsøs bydeler betyr altså at 600 millioner vil brukes bare til drift. Men det er altså fullt mulig å finansiere bymiljøavtalen ved å øke den lokale drivstoffavgiften til tre kroner.

Dessverre driver Statens Vegvesen feilinformasjon om denne løsningen i sin utredning om saken. Siden politikerne sannsynligvis stoler på at vegvesenet er en nøytral fagetat er jo ikke dette uproblematisk. Her er et par eksempler fra utredningen:


Statens Vegvesen: «For å oppnå tilnærmet de inntektene som er nødvendig for finansiering av pakken kreves det en økning av avgiften på om lag 15-20 kr pr liter forutsatt dagens drivstoffomsetning i Tromsø.»

Fakta: 4 kroner i avgift vil gi samme inntekt som bomringsystemet. Jeg tror 4 kroner vil kunne gi en viss handelslekkasje og foreslår derfor en strammere prioritering (1,5 millarder). Eventuelt kan det settes opp bommer på de mest trafikkerte stedene der det faktisk er en grunn til å redusere trafikken.

Du kan selv sjekke at 4 kroner er det korrekte tallet ved å endre avgiften fra 3 til 4 kroner i dette regnearket. Da øker inntektene til over 6 milliarder (inkl. statlig tilskudd), som er nok til å dekke alle tiltakene utenom Kvaløyforbindelsen, som bør være selvfinansierende.



Statens Vegvesen: «Ett fortrinn for drivstoffavgift er de lave innkrevingskostnadene for å kreve inn pengene, men i motsetning til bompenger er drivstoffavgift momspliktig og momsen på 25 % av de innkrevde avgiftene vil tilfalle staten.»

Fakta: Prop. 113 S (2011–2012):  «I tråd med gjeldande praksis er det lagt til grunn at meirverdiavgifta blir refundert gjennom løyvingar over statsbudsjettet. Dette er stipulert til om lag 5 mill. kroner per år. Denne praksisen er etablert etter som ordinære bompengar er fritatt frå meirverdiavgift. Inkludert denne refusjonen er det føresett 40 mill. kroner i statlege midlar til Tromsøpakke 3, trinn 1, for perioden 2013-2016.»



Jeg tror det kan være en fordel om Statens Vegvesen i fremtiden hovedsakelig holder seg til fakta i sine utredninger, slik at vi slipper å dobbeltsjekke rapportene derfra.



fredag 20. januar 2017

Utenfor bompengeboksen

Det blir trangt når både Statens Vegvesen og Tromsø Kommune skal tenke inne i samme boks. De bør tenke utenfor og øke bensinavgiften i stedet for å innføre bompenger.

Bilister må akseptere å betale en betydelig andel av kostnadene til nye veier. Harde trafikanter må også tåle at det er sterk politisk vilje i Tromsø til å holde biltrafikken på dagens nivå. Men forslaget fra Statens Vegvesen om å skaffe minst 7,5 milliarder over femten år ved å opprette seks-syv bomringer er ikke særlig gjennomtenkt.

For det første er det vanskelig å forstå hvorfor det skal være behov for så store investeringer, i alle fall dersom biltrafikken ikke skal øke. Med unntak av Kvaløybroen er det ingen store trafikkproblemer i Tromsø i dag.

Hva disse åtte milliardene skal brukes til er en hemmelighet bare vegvesenet kjenner til. Noen detaljert plan har ikke vært presentert. Jeg er ikke i tvil om at det lar seg gjøre å lage en ønskeliste for vegtiltak på åtte milliardene, men jeg kan heller ikke tenke meg at samtlige prosjekter er helt uunnværlige.

Det store beløpet tyder på en manglende evne til prioritering. Det bør være mulig å få en bymiljøavtale til en lavere investeringskostnad.

Siden bare Statens Vegvesen vet prosjektlisten, er det vanskelig å vite hvor mye som kan skjæres vekk uten for store konsekvenser. Om vi kan klare oss med 4,5 milliarder så er imidlertid ikke bomringer nødvendig lenger. Ny kvaløyforbindelse kan vi holde utenfor regnskapet siden den naturligvis må være selvfinansierende. Vegvesenet har budsjettert med 1,4 milliarder til dette, så da trenger vi bare skjære ned planlagte tiltak med 1,6 milliarder for å komme ned til 4,5.

Da kan bilistene beskattes på en langt mer effektiv og mindre upopulær måte. Økes bensinavgiften til tre kroner og nedbetalingstiden til 25 år blir det nok penger. Jeg skal ikke kjede leseren med tall her, de som er interessert kan sjekke regnestykket her.

Tre kroner er et stort nok beløp til å gi nok inntekter, men så lavt at det ikke vil lønne seg å kjøre til Laksvatn bare for å fylle (også dette beregnet i regnearket).

Nedbetalingstiden bør økes fordi trafikanter vil dra nytte av prosjektene i årtier fremover. Da gir det liten mening at det er bilistene de første femten årene som skal ta hele regningen.

Bilister må tåle at det settes opp bomstasjoner når det er nødvendig for å finansiere konkrete vegprosjekter. Bommen bør da helst settes på den vegstrekningen som faktisk skal finansieres. Å tapetsere en by med bomstasjoner for å innkreve en generell trafikkskatt er derimot svært dyrt og vil føre til ineffektive kjøremønstre. Bomstasjoner er et svært upresis og lite rettferdig verktøy dersom målet er å få ned biltrafikken generelt.

For enkelte vil plasseringen av bomstasjonene føre til at de kjører lenger enn de ellers ville ha gjort. Andre vil få urimelig høye kostnader på grunn av bommenes plassering i forhold til jobb, skole, fritidsaktiviteter, butikker og barnehage.

Da er en bensinavgift bedre. Den påvirker ikke kjøremønsteret på en unødvendig måte slik bommer gjør. Kostnaden blir da ganske lik per kilometer, noe som gir lik motivasjon for alle til å kjøre mindre og til å kjøpe mindre forurensende biler. I tillegg er en avgift ekstremt billig å administrere. Politikere som er interessert i å tenke utenfor boksen bør vurdere å gjøre det i denne saken.

onsdag 18. januar 2017

Den snille investoren

Staten sitter på fond til mange titalls milliarder, men opptrer som en amatørinvestor.

Politikerne våre liker å opprette fond. Siste ute er miljøteknologifondet Fornybar AS, som skal ha en aksjekapital på 20 milliarder. Det er høyst uklart om vi oppnår noe som helst med disse fondene.

Begrunnelsen for de fleste statlige fond er at kapitalmarkedet ikke fungerer og at næringslivet derfor mangler kapital. Hadde det virkelig vært slik burde alle våre statlige fond levert kjemperesultater. Det sikreste tegnet på kapitalmangel er tross alt høy avkastning. Dessverre er de fleste, med noen hederlige unntak, rene tapssluk.

Inntrykket av at vi mangler kapital i Norge er hovedsakelig skapt av næringslivets organisasjoner. Men å spørre næringslivet om det er kapitalmangel er som å spørre en bilselger om du trenger ny bil. Om kapitalmangel betyr at det det er forlite kapital uten krav til avkastning, ja da er det kapitalmangel.

«Markedsfeilen» ser altså ut til å være at kompetente private investorer og banker krever å få minst samme avkastning som børsen. Staten er ikke like streng.

Men subsidiering av ordinær forretningsdrift bør ikke være en begrunnelse for statlige fond. I den grad vi aksepterer rene subsidier, må fellesskapet få vite omtrent hvor mange sykehjemsplasser som går med til å holde liv i fondene.

Dette kan staten oppnå ved å stille strenge krav til fondenes rapportering og krevet at grunnlagsmateriale gjøres tilgjengelig for forskere. Staten kan også finansiert forskning på området.

Det er nemlig slik at når børsen årlig stiger med over ni prosent, mens Innovasjon Norge gir en årlig avkastning på bare 1,3% på investert kapital perioden 2012-2015, så går Staten glipp av halvannen milliarder årlig i børsavkastning. I alle fall om investeringene til Innovasjon Norge er omtrent like risikable som børsen. Det er penger det også.

Nå er riktig nok investeringene til Innovasjon Norge for det meste lån, som i utgangspunktet ikke bør være særlig risikabelt. En titt på regnskapet viser imidlertid at lånene er langt fra risikofrie. Kanskje er ikke subsidien så stor som halvannen milliarder, men for å avgjøre det trenger vi mer detaljert informasjon fra Innovasjon Norge.

Og for å ha det sagt, poenget er ikke at Innovasjon Norge og andre statlige fond ikke skal subsidieres. Poenget er at fellesskapet må være informert om hvor store subsidiene er. Bare da kan politikere og opinionen vurdere om resultatene står i forhold til kostnadene. For å identifisere størrelsen på kapitalsubsidiene er vi helt avhengig av at staten setter langt tøffere krav til rapportering og åpenhet enn i dag.

Subsidiert kapital er også subsidier. Forskjellen er bare at de er svært vanskelig å få øye på fordi informasjonen fra mange av fondene er svært dårlig. Staten opptrer som en hjelpeløs amatørinvestor ved ikke å stille samme krav til informasjon som den gjør til Oljefondet.

Erfaring med Oljefondet tilsier at vi ikke kan stole utelukkende på selvrapportering. Hadde ikke DN presset oljefondet, ville vi for eksempel aldri fått vite at fondets meravkastning skyldes smarte indeksstrategier og ikke aksjeplukking.

Når Staten nå skal opprette nok et milliard fond, bør den derfor sette tøffe krav til rapportering og åpenhet. Velgerne bør få vite om dette er et subsidieprosjekt eller ikke.