Boligskatt kan gi et verdifall på én million for en bolig verdt fem. Det er anslaget i en fersk SSB-rapport. Er det verdt det?
Med et så stort fall i boligverdien vil det meste av egenkapitalen gå tapt for mange. For bankene vil risikoen skyte i været. Behovet for økt kapitaldekning vil bremse utlån kraftig. Byggenæringen vil kjenne konsekvensene.
Det spesielle med en boligskatt er at den ikke bare påvirker publikums løpende inntekter, men selve boligverdien. Få andre skatteforslag har så store konsekvenser.
La oss først bare slå fast at dagens system innebærer subsidiering av boligeierne. I utgangspunktet er det få ting vi økonomer hater mer enn skattesystem som ikke er nøytrale. Om vi skulle designe et nytt skattesystem fra scratch, ville fritak for skatt på egen bolig aldri gått igjennom hos finansdepartementet.
Men vi starter ikke fra scratch. Endring av skattesystemet vil føre til en formidabel engangsoverføring av verdier fra dagens til fremtidens boligeiere. Er belønningen stor nok kan det være verdt det, så la oss se på argumentene:
For det første er det klart at boligskatt vil redusere boligprisene ganske mye. Men spiller egentlig det så stor rolle for en familie om de betaler 10 000 i renteutgifter eller alternativt 7 000 i renteutgifter pluss 3 000 i boligskatt? At gjelden nominelt sett er lavere har liten praktisk betydning så lenge kontantutgiftene forblir omtrent de samme.
Men lavere nominell gjeld gir vel tryggere banker? Nei, bankenes sikkerhet styres mest effektivt gjennom kapitalkrav. Lavere boligpriser vil gi lavere utlån, men det vil også redusere bankenes sikkerhet. Skattepolitikk er et upresist og uegnet verktøy til å regulere bankenes soliditet.
Argument nummer to er at boligskattesubsidien gir større og bedre boliger enn vi egentlig trenger, men er det et stort samfunnsproblem? Om du taper tusen kroner i måneden i renter for kvadratmeter du ikke har bruk for, så hjelper det lite at du får 270 av disse kronene igjen på skatten. Siden skattesubsidien i utgangspunktet bare gjelder for egen bolig, begrenses problemet effektivt.
Flere studier, inkludert en internasjonalt publisert studie fra to SSB-forskere, støtter at problemet med overinvestering er bagatellmessig. Forskningen er ikke helt entydig her, men at overinvestering i privatboliger er et stort problem er i alle fall ikke noe vi kan konkludere sikkert med.
For det tredje hevdes det at boligskatt gir fordelingsgevinster. Nå er det er jo i utgangspunktet slett ikke åpenbart at mer utjevning er ønsket. Vi er i dag det tredje mest utjevnede landet i OECD, men våre fattige er sannsynligvis mer velstående enn slovenerne som innehar topplasseringen. Selv om vi skulle ønske mer fordeling, så er ikke eiendomsskatt nødvendigvis den beste måten å få det til på. Arveavgift og formueskatt er vel så effektive virkemidler.
Totalt sett fremstår dermed fordelene med eiendomsskatt som ganske beskjedne sammenlignet med den store engangskostnaden en omlegging vil ha. Det har vært foreslått at innføringen bør skje gradvis over noen år. Det vil kanskje gjøre problemene mindre synlige, men de vil ikke forsvinne.
Sannsynligheten for at boligskatt blir innført er liten. Fordelene er diskutable. Ulempene er store. Det er kanskje på tide at også vi økonomer innser det?
Boligskatt:
Med et så stort fall i boligverdien vil det meste av egenkapitalen gå tapt for mange. For bankene vil risikoen skyte i været. Behovet for økt kapitaldekning vil bremse utlån kraftig. Byggenæringen vil kjenne konsekvensene.
Det spesielle med en boligskatt er at den ikke bare påvirker publikums løpende inntekter, men selve boligverdien. Få andre skatteforslag har så store konsekvenser.
La oss først bare slå fast at dagens system innebærer subsidiering av boligeierne. I utgangspunktet er det få ting vi økonomer hater mer enn skattesystem som ikke er nøytrale. Om vi skulle designe et nytt skattesystem fra scratch, ville fritak for skatt på egen bolig aldri gått igjennom hos finansdepartementet.
Men vi starter ikke fra scratch. Endring av skattesystemet vil føre til en formidabel engangsoverføring av verdier fra dagens til fremtidens boligeiere. Er belønningen stor nok kan det være verdt det, så la oss se på argumentene:
For det første er det klart at boligskatt vil redusere boligprisene ganske mye. Men spiller egentlig det så stor rolle for en familie om de betaler 10 000 i renteutgifter eller alternativt 7 000 i renteutgifter pluss 3 000 i boligskatt? At gjelden nominelt sett er lavere har liten praktisk betydning så lenge kontantutgiftene forblir omtrent de samme.
Men lavere nominell gjeld gir vel tryggere banker? Nei, bankenes sikkerhet styres mest effektivt gjennom kapitalkrav. Lavere boligpriser vil gi lavere utlån, men det vil også redusere bankenes sikkerhet. Skattepolitikk er et upresist og uegnet verktøy til å regulere bankenes soliditet.
Argument nummer to er at boligskattesubsidien gir større og bedre boliger enn vi egentlig trenger, men er det et stort samfunnsproblem? Om du taper tusen kroner i måneden i renter for kvadratmeter du ikke har bruk for, så hjelper det lite at du får 270 av disse kronene igjen på skatten. Siden skattesubsidien i utgangspunktet bare gjelder for egen bolig, begrenses problemet effektivt.
Flere studier, inkludert en internasjonalt publisert studie fra to SSB-forskere, støtter at problemet med overinvestering er bagatellmessig. Forskningen er ikke helt entydig her, men at overinvestering i privatboliger er et stort problem er i alle fall ikke noe vi kan konkludere sikkert med.
For det tredje hevdes det at boligskatt gir fordelingsgevinster. Nå er det er jo i utgangspunktet slett ikke åpenbart at mer utjevning er ønsket. Vi er i dag det tredje mest utjevnede landet i OECD, men våre fattige er sannsynligvis mer velstående enn slovenerne som innehar topplasseringen. Selv om vi skulle ønske mer fordeling, så er ikke eiendomsskatt nødvendigvis den beste måten å få det til på. Arveavgift og formueskatt er vel så effektive virkemidler.
Totalt sett fremstår dermed fordelene med eiendomsskatt som ganske beskjedne sammenlignet med den store engangskostnaden en omlegging vil ha. Det har vært foreslått at innføringen bør skje gradvis over noen år. Det vil kanskje gjøre problemene mindre synlige, men de vil ikke forsvinne.
Sannsynligheten for at boligskatt blir innført er liten. Fordelene er diskutable. Ulempene er store. Det er kanskje på tide at også vi økonomer innser det?
Boligskatt:
- For utleieboliger må eier skatte av både bruksverdi (leieinntektene) og kapitalavkastning (verdiøkning når eiendommen blir solgt)
- For egen bolig er både bruksverdi og verdistigning skattefritt
- Innføring av boligskatt innebærer at verdistigningen for privatbolig beskattes som annen eiendom. I tillegg økes innføres en ekstra i eiendomsskatt som skal tilsvare skatt på bruksverdi.
Kommentarer
Legg inn en kommentar