fredag 25. april 2008

Et marked i utakt

Det synes nå klart at boligmarkedet har snudd. Spesielt er situasjonen alvorlig for kjøpere av små leiligheter, ofte finansiert med stor fellesgjeld. Spørsmålet er om en kunne sett dette på forhånd. Jeg er av den oppfatning. I en reportasje i Dagens Næringsliv 1. februar 2005 advarte jeg mot nettopp dette.

En har naturligvis i mange tiår visst at årskullene rundt 1970 var de største i Norge noen sinne. Innvandring har ikke kunnet endre på dette. Fallende barnekull etter 1970 er en internasjonal trend blant vestlige land, men for Norge er endringene spesielt dramatisk. Forskjellen på årskullene fra begynnelsen av 70-tallet til midten av 80-tallet er på opptil 24%. For boligmarkedet utgjør dette et betydelig fall i etterspørselen etter nye boliger.

Det er likevel mange som fortsatt tror på en generell prisvekst, også i 2008. Ser en på tallene virker det lite sannsynlig. I perioden 1998-2007 økte nordmenns kjøpekraft med ca. 18%. I samme periode steg prisene på leiligheter, korrigert for generell prisstigning, med 110%. Dette betyr at til tross for en fantastisk økonomisk utvikling i Norge, så har ikke lønningene vært i nærheten av å holde tritt med boligprisene. I følge beregninger fra Econ Pöyry, så har de siste renteøkningene medført at boligutgiftene til en enslig nå er over 30% av disponibel inntekt. Dette var også tilfellet i 2001-2002, men sentralbanken reddet den gang markedet med dramatiske rentekutt. I dag kan en ikke forvente slik hjelp.

Den største forskjellen fra 2001 er imidlertid sammensetningen av boligmassen. Det har foregått en storstilt boligutbygging de siste årene. Utbyggingen har vært preget små enheter i urbane strøk og svært høye kvadratmeterpriser. Faktoren som drev opp prisene, de store kullene fra begynnelsen av 1970 tallet, er nå på vei ut av dette markedet. Vi står dermed igjen med et boligmarked med feil sammensetning. Resultatet er usalgbare små leiligheter med tilhørende fallende priser. Når eksisterende eiere av slike boliger selger for å avansere i bolighierarkiet kan dette prisfallet også forplante seg.

Utbyggere og banker har likevel ikke sittet stille og sett på at etterspørselen har sviktet. Ved å tilby en stadig mindre inngangsbillett i bytte mot stor fellesgjeld har en klart å selge boliger til en større andel av befolkningen. Kombinasjonen av borettslag med minimale innskudd, et ekstremt lavt rentenivå og private spekulanter med overdreven tro på toromsleiligheter, har dermed fungert som en behaglig sovepute for byggenæringen frem til nå.

I følge to undersøkelser fra SSB og sparebankforeningen foretatt i henholdsvis 2004 og 2006 har andelen som eier egen bolig økt fra totalt 75% i 2004 til 82% bare på to år. Med en relativt uendret inntektsfordeling, må dette ha skjedd ved at utbyggerne har tatt et par trinn ned på inntektsstigen for å finne kjøpere. Disse salgene har etter alt å dømme skjedd til stive priser men med ekstremt lave renter. Når så renten normaliserer seg er det ikke overraskende at noen får problemer.

Vi ser altså at selv om boligprisene i forhold til gjennomsnittsinntekten er til å leve med for flertallet, så har noen investert i for dyr bolig med forventning om at renten skulle holde seg lav for alltid. Det som kanskje er mest alvorlig med dette er at bankene har tillatt det.
Enkelte hevder at så lenge Norge går bra må boligprisene stige mye. Dette er ikke riktig. For det første kan ikke boligprisene på sikt vokse mer enn lønningene, hvilket vil si fattige 4-6% per år. Stiger boligene mye mer enn dette i noen år vil bokostnadene øke som andel av inntekt, og en må forvente en korreksjon. Eiendom har dermed verken høyere forventet avkastning eller mindre risiko enn aksjemarkedet.

For det andre er sammensetningen av boliger og kjøpere i markedet avgjørende. Boligmarkedet er ekstremt lite fleksibelt på kort sikt. Alle må ha et sted å bo, men det tar tid å bygge ut og det tar tid å øke befolkningen. Etterspørselen etter små leiligheter trenger derfor ikke falle med mange prosent i forhold til utbyggingstakten før en har overskuddskapasitet og fallende priser. Effekten på resten av boligmarkedet avhenger av i hvilken grad et prisfall i dette segmentet smitter over på resten av markedet.

I løpet av noen år vil overskuddet av små enheter forsvinne på grunn av befolknings- og lønnsvekst. Akkurat nå finnes det imidlertid boliger som ingen vil bo i, og eiere som ikke kan betale.














Fremskrevet fra 2005.
Kilde: Statistisk Sentrabyrå.