tirsdag 1. februar 2005

Kan boliger falle i verdi?

Det synes å være en utbredt oppfattning i befolkningen at investering i bolig er en sikker investering med høy avkastning, både på kort og lang sikt. En vanlig forklaring på dette er at en stadig økende befolkning vil ha et stadig økende behov for boligareal. I vekstområdene, dvs. byene, så er imidlertid området ofte begrenset. Økt etterspørsel uten økt tilbud betyr økte priser. Eiendomsinvesteringer er dermed både lønnsomt og uten særlig risiko. Men stemmer dette?

En liten kikk på alderssammensetningen i befolkningen avdekker noe svært interessant. Aldersgruppen 30-39 er den klart største aldersgrupperingen i den norske befolkning. Statistikk viser at vi samtidig har hatt en forbløffende boligprisutvikling siden 1993. Vi ser altså at en ualminnelig verdiutvikling i boligmarkedet sammenfaller med at et svært stort ungdomskull blir 25-30 år og begynner å etablere seg med egne boliger. Å tillegge denne generasjonen en del ”skyld” for dagens historisk høye boligpriser er derfor vanskelig å unngå.

Jeg tilhører selv denne generasjonen og det vi ser i boligmarkedet har vært ganske symptomatisk for oss i mange sammenhenger. Jeg husker for eksempel godt hvor vanskelig det var å komme inn på videregående på slutten av 80-tallet og de håpløst høye karakterkravene på helt ordinære studier på 90-tallet. Det mest interessante med dette er imidlertid hva som senere skjedde.

For bare et par år etter at et par G’er på vitnemålet kunne frata deg muligheten til videregående utdanning, så var ungdomskullene svunnet slik inn at politikerne uten problemer kunne lovfeste retten til videregående utdanning. Og grunnen ser vi i figuren fra SSB. Befolkningen i aldersgruppen 20-29 år er dramatisk mye mindre enn den gruppen som de siste årene fortvilt har forsøkt å presse seg inn i et alt for trangt boligmarked.

Heldigvis så har ikke entreprenørene sittet stille og sett på stadig høyere boligpriser, for høyere priser betyr også at det lønner seg å bygge. I følge Statistisk Sentralbyrå (SSB) så er trenden for igangsatte boliger økt fra litt over 1000 i året i bunnåret 1993 til over 2500 i dag.
2500 boliger i året er sannsynligvis tilstrekkelig til å ta unna etterspørselen fra dagens 30 åringer. En kan imidlertid spørre seg om det ikke oppstår et problem når tilfanget til markedet avtar med 20% på grunn av fallende fødselstall en gang på 70-tallet.

Boligmarkedet er et veldig spesielt marked av flere grunner. Et viktig poeng er at det tar lang tid å prosjektere og bygge boliger. Kortsiktige endringer i etterspørselen har derfor ingen innvirkning på tilbudet, kun på pris. Og priseffekten er heller ikke liten. Boligtjenester er nødvendighetsgoder. En familie kan betale nesten hva som helst for å få lov til å bo, alternativet er jo ikke spesielt fristende. Dette har bidratt til den enorme prisoppgangen vi har sett. Men det samme gjelder når tilbudet overgår etterspørselen, da er det lite som hindrer prisene fra å synke.

En bolig er også et investeringsobjekt. Mange som kjøper bolig legger vekt på argumenter som at ”en betaler til seg selv” og ”man tjener på prisoppgangen”. Slike argumenter henspeiler nettopp på dette at eiendomsinvesteringer er sikre og gir god avkastning. En hver som har noe kunnskaper om finansteori vet imidlertid at dette ikke er tilfelle.

Avkastning og risiko er uløselig knyttet til hverandre. Man kan med andre orde ikke oppnå høy avkastning uten å ta tilsvarende høy risiko dersom en holder seg innenfor loven. Det er mye som tyder på at eiendom faktisk gir høy avkastning på lang sikt. Dette vil imidlertid ikke skje uten tilsvarende risiko. Kortsiktige boligkrakk er derfor noe en må forvente, akkurat som i aksjemarkedet.

Et mulig scenario er dette: Norges bank øker renten, slik vi vet vil skje på ett eller annet tidspunkt. Et relativt lite antall boligeiere med flytende rente vil nå finne at de ikke klarer å betjene lånet sitt, og forsøker å selge. Men av det årlige tilfanget på 70 000 nye ungdommer i etableringsfasen som markedet har vendt seg til, uteblir 15 000 i de kommende årene. Mange boliger vil simpelthen ikke ha avtakere til dagens priser. Den påfølgende negative priskorreksjonen på et lavt volum medfører at folk mister tillitt til boliger som investeringsobjekt. Resultatet er boligkrakk.